民法典重点法条类案裁判规则系列87：关于“跳单”的法律后果相关裁判规则5条

法信 2022-03-23

【小编按】

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《民法典关于“跳单”的法律后果相关裁判规则》

重点条文

《民法典》第九百六十五条

法条变迁说明

《民法典》第965条系新增条文，是关于“跳单”行为的规定。通常所称的“跳单”是指，委托人在接受中介人的服务后，绕开中介人直接完成交易的行为。“跳单”行为在具有中介需求的经济生活领域中都可能出现，比如，房产中介、劳务中介、商业中介的服务领域。“跳单”行为直接损害中介人正当利益，间接影响经济社会运转，同时也有碍诚信社会建设。本条规定在法律层面对“跳单”行为作出否定性评价，统一了对“跳单”行为的认定标准，确认了中介人报酬请求权，对于保护中介人合法权益、促进经济社会发展和建设诚信社会，具有多重现实意义。

法信· 裁判规则

1. 卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公开途径获得信息促成合同成立的，对中介公司不构成违约——指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

案例要旨：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

案号：（2009）沪二中民二（民）终字第1508号

审理法院：上海市第二中级人民法院

案例来源：最高人民法院第一批指导性案例第1号

2.禁止买方利用中介公司提供的房源信息绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定有效——无锡恒茂时代不动产经纪有限公司诉张民欣、顾正荣居间合同纠纷案

案例要旨： 房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定，虽属于格式条款，但不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不违反《合同法》第40条的规定，该约定有效。居间合同委托人（即房屋买受人）对“跳单”行为没有正当抗辩理由，应依照约定，承担违约责任，赔偿居间人的损失，但考虑到居间人仅提供房源信息，未实际操作购房协议等情形，中介费可酌情少收。

案号：（2011）南民初字第11号

审理法院：江苏省无锡市南长区人民法院（已撤销）

案例来源：《人民法院案例选》总第79辑（2012.1）

3.委托人的跳单行为有违诚实信用原则，应承担相应的违约责任——上海新同联世家房地产经纪有限公司诉上海杨浦区红枫养老院中介合同纠纷案

案例要旨： 居间人按居间合同约定促成合同成立，完成居间服务的，委托人应当按照约定支付报酬。委托人主张订立合同与居间人无关系自行联系但又无证据证明的，法院不予支持。委托人跳单行为有违诚实信用原则，应承担相应的违约责任。

案号：（2021）沪02民终69号

审理法院：上海市第二中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网发布日期：2021-03-01

4. 委托人在接受并利用中介服务后绕开中介人直接与相对人订立合同，使中介人得不到报酬，违背诚信原则，仍应按约向中介人支付相应的报酬——北京华夏兴业建筑咨询有限公司诉深圳洪涛教育集团有限公司等中介合同纠纷案

案例要旨： 委托人与中介人成立中介合同后，委托人利用中介人提供的交易机会和媒介服务，最终与相对人订立了合同，故若双方如约履行居间合同，委托人应当对支付中介报酬有预期，支付报酬系其应履行的合同义务。但委托人在接受并利用中介服务后绕开中介人直接与相对人订立合同，实际上系一方面利用中介人提供的信息和服务，一方面又绕开中介人与相对人直接订立合同，使中介人得不到报酬，委托人以此方式不支付中介费的行为违背了诚信原则，不利于鼓励诚信交易，仍应按约向中介人支付相应的报酬。

案号：（2021）京01民终638号

审理法院：北京市第一中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网发布日期：2021-03-01

5. 委托人与中介人约定委托人绕过中介人与业主自行交易的承担中介费用，该约定有效——合肥房苑汇商业地产管理有限责任公司诉丁哲行纪合同纠纷案

案例要旨：委托人与中介人在《中介服务合同》中约定委托人与房屋业主自行交易情况下，应承担中介费，该约定既可理解是收取中介费的一种情况，也可以理解为违约责任，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定的应认定有效。

案号：（2021）皖01民终2768号

审理法院：安徽省合肥市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网发布日期：2021-04-11

法信▪司法观点

1. “跳单”违约的构成要件

（1）委托人接受了中介人的服务

判断是否构成“跳单”，首先要看中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。这里需要特别注意的是，中介合同与委托合同、行纪合同有很多相似之处，准确判断委托人与中介人签订的合同是否属于中介合同，至关重要。我们不能仅仅依据合同名称来判断，而应当看合同约定的权利和义务。这是因为，中介合同虽为有名合同，但在实践中当事人采用的合同名称多种多样。比如，对于二手房买卖中介合同，有的称为房地产求购确认书，有的称为二手房买卖服务合同，有的称为委托看房书，有的称为看房协议书。不论名称如何，其核心内容都是由中介公司向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务，都属于中介合同，都应当按照《民法典》中关于中介合同的相关法律规定认定和处理。实践中，委托人就同一委托事项，可能仅委托一个中介人，也可能同时委托多个中介人。在有多个中介人的情形下，我们尤其要准确判断委托人是否接受了中介人的服务，以及接受了哪个中介人的服务。

（2）委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务

按照中介合同约定，中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，则是判断是否构成“跳单”违约的关键。实践中，委托人为了增加交易机会，往往委托多个中介人。比如二手房买卖中介合同中，卖方为了提高售价或者尽快出售，可能通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，而不是委托某家中介公司独家代理。因此，多家中介公司可以掌握同一房源信息，而买方也可以通过多家中介公司了解到同一房屋信息。这就需要我们准确判断委托方与相对方最终达成交易，究竟是利用了哪家中介公司提供的服务。需要注意的是，不能简单地以提供服务的时间先后来判断，还要结合服务的内容等具体情形。

（3）委托人绕开中介人直接订立合同

委托人绕开中介人直接订立合同，有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同。二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成。此时，委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约。三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。

2. 委托人构成“跳单”，应向中介人支付报酬的报酬性质

根据本条（《民法典》第965条，下同）规定，委托人构成“跳单”行为的，应当向中介人支付报酬。那么对于报酬的性质，有不同的理解。一种观点认为，它属于委托人应承担的违约责任；另一种观点认为，它属于中介合同的对价。这种观点认为，委托人向中介人支付报酬是附条件的，需以促成合同成立为条件，而根据《民法典》第159条规定（《合同法》第45条），附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就。因此，如果委托人“跳单”而不正当地阻止报酬支付条件成就，视为条件已成就，委托人应向中介人支付报酬。

我们认为第一种观点更为合理。理由如下：第一，“跳单”发生在中介合同成立、生效后的履行阶段；第二，附条件的民事法律行为，当事人阻止的是合同效力的成就，而“跳单”并未阻止合同生效，而是委托人利用了中介人提供的信息、机会等条件却不通过中介人而达成买卖交易的行为，违反合同诚实履行的义务；第三，实践中，中介人享有的报酬请求权，往往不仅因为其提供了有用的信息。比如，在二手房买卖合同中，中介人与委托人约定的报酬，需要中介人履行一系列合同义务，包括提供有用的房源信息、带买方看房、协助双方商谈价格、协助办理贷款、协助办理产权过户等。实践中，委托人“跳单”经常发生在看房之后，订立买卖合同之前。此时，中介人仅履行了部分合同义务，如果要求委托人支付约定的全部报酬，违反权利义务一致的原则。

综上，中介人与委托人签订的中介合同，可以约定禁止“跳单”条款，并且可以约定“跳单”的违约责任；如果当事人没有约定的，按照本条处理，委托人应当向中介人支付报酬。至于支付的数额，可以考虑中介人提供服务的程度，进行具体判断。

3. 关于禁止“跳单”条款的法律效力

实践中，中介人为保障自己的合法权益，通常在中介合同中载明禁止委托人“跳单”的条款。对于禁止“跳单”条款的法律效力问题，司法实践中有不同的认识，有的认为，这是中介人利用自己的优势地位而设立的霸王条款，限制了委托人的选择权，应属无效；有的认为，委托人在签订中介合同时对禁止“跳单”条款的内容和后果应当明知，应属有效。笔者认为，即使《民法典》增加了本条关于禁止“跳单”的规定，对中介合同中有关禁止“跳单”条款的效力，也不能一概而论。我们应当依据双方约定的具体内容来认定禁止“跳单”条款的效力，要看行为人是否具有相应的民事行为能力、意思表示是否真实、是否违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗等。同时，尤其要注意，禁止“跳单”条款，是中介人为了重复使用而事先拟订且在订立合同时未与委托人协商的条款，其性质属于格式条款。根据《民法典》第497条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制或者排除对方主要权利的，该格式条款无效。

另外，禁止“跳单”条款也可能存在显失公平的情况。比如，多个中介人掌握了同一房源信息，有的中介人在禁止“跳单”条款中约定：中介人带委托人看房后，委托人不得私下或者通过其他中介人与合同相对人订立合同，否则需要支付相当于中介报酬的违约金。该条款意味着中介人带领委托人看房后就可以“旱涝保收”，不论该中介人报价是否偏高、服务质量如何、中介报酬是否偏高等，委托人如果打算购买该套房屋，只能选择这家中介人进行交易，否则就构成“跳单”违约，要支付相当于中介报酬的违约金。对此，笔者认为，中介人带着委托人看房，付出的劳动是有限的，而在多家中介公司掌握同一房源信息的情况下，各家中介的报价和服务可能存在较大差异，如果某个中介人以有限的付出限制买方的选择权，双方利益是明显失衡的，在这种情况下，委托人如果认为显失公平，可以申请变更或者撤销该条款。

（以上观点均摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》（四），人民法院出版社2020年7月版，第2724~2727页。）

法信▪关联法条

《中华人民共和国民法典》
第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

第九百六十三条 中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。